商业地产企业资金管理与成本控制的研究
云南涌鑫地产有限公司，云南 ·昆明 650000
摘要：过去几年，房地产行业的黄金时期逐渐逝去，开始进入到回落过程，未来的发展趋势仍然存在着诸多不确定性。商业地产要想在激烈的市场竞争中获得一席发展之地，需要通过强化内部管理的方式，提高经济效益。房产行业具有资金需求大、开发周期长等特点，因此做好资金管理与成本控制显得十分必要。
In the past few years, the golden age of the real estate industry has gradually passed, and has begun to enter a process of decline. There are still many uncertainties in the future development trend. If commercial real estate wants to gain a place for development in the fierce market competition, it is necessary to strengthen economic management by strengthening internal management. The real estate industry has the characteristics of large capital requirements and long development cycles, so it is necessary to do a good job of capital management and cost control.
Key words: commercial real estate; fund management; cost control
1 商业地产的发展背景
现阶段，人们生活水平日渐提升，对住房问题给予高度关注，房地产问题始终是社会热点话题，除了高房价之外，还属于我国经济增长的支柱型产业，对国民经济发展具有较大的促进作用。在政策与市场的双重影响下，越来越多的商家进军房地产行业，使该行业的市场竞争变得越发激烈。2018年，我国GDP增长速度相对放缓，房产行业的经济负担也更加沉重，对此，我国央行实施房产改革政策，虽然部分一线城市的房产行业获得了一丝喘息空间，但由于二三线城市房产占比过大，房产行业仍处于疲软状态。相关专家指出，我国目前中长期的刚需人口数量减少，房产行业的“黄金时期”已成为过去，房产泡沫现象明显，从长远发展来看，房产行业已经很难持续扩张。在此背景下，商业地产企业应积极转变经营模式，不断寻找新的利润增长点，从内部管理出发，充分认识到资金管理与成本控制的重要性，并使二者的作用充分发挥，使企业经济效益、竞争力得到显著提升。
2 商业地产资金与成本管控现状
2.1 资金与成本融合意识淡薄
资金管理立足于融资与使用，保障企业资本能够良好运转，有效防止资金链断裂等情况发生，且最大限度地提高资金利用率；成本控制是对项目开发全过程中花费的成本进行监控，达到优化生产、节约成本的目标。二者的工作重心有所区别，在原理、方法上也存在差异。资金管理更偏向资金运转情况，利用资金监控、规划的方式开展，而成本管理则更偏向节约成本，采用全程监控、成本规划等方式实施。正因如此，企业往往会忽视二者之间的联系，即缺乏资金与成本间的融合意识，使二者被分离开来难以形成合力。在部分房产企业中，还将二者分别由不同的部门负责管理，使二者融合成为泡影，在实际工作中很难实现全局性的规划。
2.2 资金规划忽视成本控制
资金管理一般包含投资、融资、资金调度等工作，资金规划的初期需要将筹资、融资以及日常资金流动等考虑其中，这对于商业房企来说十分重要。在资金规划中，企业通常只停留在资金管理的表面，忽视了与之相关的成本控制措施，具体如下：一是在筹资决策中单纯注重债务与成本，忽视资产结构产生的成本支出；二是投资决策中将重心放置在财务风险的掌控方面，忽视成本构成合理性的评价；三是资金调度规划只以运营是否顺利作为衡量标准，没有站在全局的角度判断规划的合理性。由于在资金规划中忽视成本控制，使规划的实施只能确保资金的良好运转，却很难对成本控制起到较大作用，甚至还会产生负面影响。
2.3 成本控制过程忽视资金管理
在成本控制中，主要包括成本计划编制、计划执行监督、成本差异分析与纠正等。其中，第一项和最后一项十分关键，成本控制可以看成是编制成本计划后执行，每次计划的更新与优化都需以成本差异分析为参考。在房企成本控制中，成本计划编制的方式众多，如预算法、指标分解法与定额法等，采用何种方式进行制定通常需要综合多种因素，资金管理方式便是其中之一。但大部分房企均忽视了这一点，导致成本计划与资金实际相脱离，使执行道路面临多重阻碍，也在无形中使成本差异分析和纠正难度提高。
3 商业地产资金与成本管控的有效措施
3.1 提高资金与成本的融合意识
现阶段，大部分房企针对资金与成本分别制定了完善的制度，二者的结合实际上并不难，但首先要树立并提高二者的融合意识。在企业内部管理中，各项活动都是在意识的指导下进行，如管理者有了利润最大化的意识后才会采取相应的行动。同样的道理，只有管理者树立资金与成本的融合意识，才会在该意识的指导下开展相应活动，促使二者发挥合力，更好地服务于企业的生产经营。对此，相关部门人员应正确认识二者间的区别与联系，不可片面的混淆，如此可能实现二者互帮互助，共同进步。如若在资金管理时忽视成本控制，则会影响成本控制效率的提升；如若成本控制中忽视资金管理，则会阻碍管理目标的达成，只有二者相互促进，才能够产生协同效应。另外，资金与成本两个部门的负责人也应建立紧密联系，确保沟通渠道畅通，也可以设置专门的机构或者小组，为资金与成本管控提供便利的同时，也促进企业的健康迅猛发展。
3.2 资金规划与成本控制相结合
3.2.1 资金规划兼顾成本
在资金规划过程中，不应单纯考虑商业房产的规划项目，还应考虑到筹资、投资与资金调度等内容，属于资金管理的关键环节，这对于房企来说十分重要。在资金规划中，还应兼顾成本控制，这对成本控制目标的实现具有较大的促进作用。从当前发展现状来看，房企应立足于筹资、融资与资金调度，并与成本控制相结合，制定出科学合理的项目开展计划。在筹资规划方面，包括是资本结构优化与具体筹资方案制定，企业应考虑到筹资成本的多少以及财务风险爆发的可能性。为了避免财务风险的发生，可将资本结构、资产结构相对应，确保长期资产的短期资金控制在合理范围。而筹资成本自身便是资本聚集的过程，属于成本控制范围，如若在筹资规划中忽视成本，便会使资产结构发生改变，进而带来一系列的成本变化。因此，资金规划应与项目成本构成相结合，立足于全局角度进行分析，使资金调度能够与项目成本控制相符合。
3.2.2 成本控制考虑资金规划
在成本控制中，成本计划编制与差异分析是关键环节，只要在编制与优化过程中将资金规划考虑其中，才能够打破资金管理的阻碍作用，使二者之间相互协调，发挥合力服务于企业发展。具体措施为:在成本计划编制中，首先要明确企业资源的日后去向与来源，预测出资金紧张期，对不同时期内资金状况对控制方案实施产生的不同作用；其次按照资金现状采取合适的成本编制方法；最后，当成本编制完毕后，还应根据资金管理计划对局部进行修正，尽可能地减少实施中存在的障碍。
3.3 实施最低营运资金管理模式
纵观我国房地产发展史，很容易看出最受影响的因素便是资金链，大部分放地上的营运资金来源于银行贷款、施工垫资、业主预付款等，资金链不够稳固。在房价飞速上涨的背景下，由于许多潜在消费者持币观望、政策紧缩、施工现金流紧张等因素影响，很容易增加企业的财务风险，一旦企业无法及时填补财务缺口，便会导致资金链断裂。通常情况下，为了强化营运资金管理效率，房企管理者一般会采取以下措施:提高投资决策科学性，确保项目可行性，拓展融资渠道，加强营运资金管理力度，这些均属于基本工作。为了获得更加显著的实施效果，还应在此基础上实施最低营运资金管理模式。
在盈利能力方面，与固定资产相比，流动资产的盈利能力较低，为企业带来的直接经济利益较少。在实际经营中，流动资产不可或缺，但却无法为企业带来丰厚的收益，因此在总资金结构中占比越少，固定资产的占比越大，盈利能力便越强。在具体实施中，最低营运资金管理下应尽量减少流动资金数量，使其在总营业中的占比尽可能减小，力求以最小的流动资产获取最多的企业利润。
4 结语
综上所述，房产企业作为资金密集型企业，开发周期较长、资金需求量较大，资金与成本的管控作用被突显出来，对企业发展具有重要意义。现阶段，房产市场发展趋势逐渐放缓，企业更应提高资金与成本管控结合的意识，采取多样化措施，发挥二者合力，促使企业实现更大的发展。
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