浅谈情势变更与不可抗力的适用—— 以房屋租赁合同纠纷的解决为例
广东诺臣律师事务所，广州 510075
Discussion on the Application of Circumstance Change and Force Majeure——Taking the Settlement of Housing Lease Contract Dispute as an Example
HU Dong
Guangdong Nuochen Law Firm, Guangzhou 510075, China
摘要：与商业风险下当事人须自行承担全部的损失不同，在不可抗力或情势变更情形下，受有损失的一方当事人可以要求合同相对方对其所受损失进行分担。不论是不可抗力抑或是情势变更，其核心均在于由于某种情况的出现导致了按照原合同所约定的条款无法进行履行或继续履行对合同一方当事人履行成本过高，进而造成重大损失，故赋予合同双方，特别是处于不利地位的一方以回旋余地，降低损失，维系交易的稳定与公平。
Unlike under commercial risks, the parties must bear all losses on their own. In the event of force majeure or changes in circumstances, the party who suffers losses can request the counterparty to the contract to share the losses suffered. Whether it is force majeure or change of circumstances, its core lies in the fact that some circumstances lead to failure to perform or continue to perform in accordance with the provisions of the original contract, which will cause heavy losses to one party of the contract, thus giving both parties of the contract, especially the party in a disadvantageous position, with leeway to reduce losses and maintain the stability of the transaction Fixed and fair.
关键词：不可抗力；情势变更；显失公平
force majeure; circumstance change; obvious unfairness
【中图分类号】D923.6 【文献标志码】A 【文章编号】
1 引言
2019年末，新型冠状病毒引起的肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”）爆发后，国家和地方政府部门出台了一系列疫情防控措施和政策，受疫情影响，一些营业性文化娱乐场所如影院、KTV等暂停营业等，室内大型商场等各类经营场所即便没有被强制直接停业，但也因疫情下居民避免外出、客流量减少而遭受了较大损失。在此情形下，民商事合同的履行均不同程度受到影响，而对租赁合同的影响尤甚，为此多家房地产企业（如万达、华润置地等）宣布减免商户租金，但如果出租人不主动减免租金，商户是否有权要求其减免租金？换言之在房屋租赁合同关系存续期间，因情势变更或不可抗力情形的出现，使一方特别是承租方，不可避免会受有损失，可否要求出租方减免租金，对该损失进行共同分担？这必然会导致很多纷争，也给司法裁判工作提出了新的且紧迫的要求。最高人民法院于2020年4月16日发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见一）》，对涉及疫情的民商事案件审理工作进行指导，各省市高级法院也相应出台了一些配套意见和办法等。因此，为更好地公平、保护各方当事人的合法权益，准确的实施法律，有必要对商业风险、情势变更与不可抗力等概念进行厘清。
而商业风险较容易判断，其属于从事商业活动的固有风险，如尚未达到异常变动程度的供求关系的变化、价格的涨跌等均属于商业风险。对于商业风险，法律推定当事人可以预见且是能由当事人自行承担的，通常当事人在缔约时已将商业风险合理地计算在内并形成相应的合同价格，当事人如因商业风险受有损失而要求合同相对方承担任何责任，该等主张自然不会得到法院支持。因此，论文重点谈一下情势变更与不可抗力。
2 情势变更与不可抗力
2.1 不可抗力的适用情形
不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。就“不能预见”这一要件，应当判断当事人实施民事法律行为当时，主观上是否可以预见类似事件的发生。一般而言，如果合同订立时间早于事件正式公布并引起公众重视之日前，则符合“不可预见”这一构成要件。此外，应重点考虑不可抗力对合同履行的影响程度，在不可抗力事件和合同不能履行之间应该具有直接的因果关系，即由于该事件使合同无法履行，达到了阻却合同履行的程度，则构成不可抗力；否则如果只是对合同的履行产生间接影响，或仅仅为履行上的不便，则无直接因果关系[1]。
2.2 情势变更的适用情形
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定了情势变更原则：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
2.3 不可抗力与情势变更之关系
尽管不可抗力与情势变更之间存有区别，但二者并非泾渭分明。事实上，在许多情况下，不可抗力与情势变更难以准确界分。不可抗力与情势变更的适用在事实上存在着竞合关系。不可抗力既可能导致合同履行不能，也可能导致合同履行困难。在因不可抗力导致合同履行不能的情形下，当事人有权依据《合同法》第94条的规定解除合同，此种情形与情势变更并不存在交叉；而在因不可抗力导致合同履行困难的情形下，则可能和情势变更发生交叉。
从合同法的发展趋势来看，情势变更不排斥不可抗力也是一种趋势，这是比较法普遍认可的经验。笔者认为，不可抗力与情势变更并非泾渭分明的二种情形，对于在房屋租赁合同关系存续期间，因某种情形的出现，使承租方不可避免或可预见地会受有损失，要求出租方减免租金，对该损失进行共同分担，是适用不可抗力抑或是情势变更的相关规定，要根据具体的情形进行判断。
3 司法实践中的认定
为指导新冠疫情爆发后民商事案件的审理，最高人民法院及时出台了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称《意见》），其中第二条规定要依法准确适用不可抗力规则，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任[2]。
2003年的“非典”疫情与新冠疫情对房屋租赁的影响具有类似之处，以“非典”疫情期间下租金减免的相关裁判案例为例，对不可抗力或情势变更原则的适用进行进一步分析。
多数法院认为非典期间租金应当减免，租金减免数额需要视具体情况分析。具体有以下几种裁判观点，非典事件属于不可抗力，依法应减免租金；非典疫情系不可预知的灾害，停业所造成经济损失是客观存在的，且该损失超出了市场风险的范围，故可适用情势变更原则适当减免租金；双方应基于公平原则共担损失等。少数法院不支持租金减免的理由为疫情非不可抗力，或疫情虽为不可抗力但亦为正常商业风险的一部分。
4 结语
无论是情势变更抑或不可抗力，其存在意义均在于由于某种情况的出现导致了按照原合同所约定的条款无法履行或继续履行对合同一方当事人履行成本过高，进而造成重大损失，故而赋予合同双方，特别是处于不利地位的一方以回旋余地，降低损失，维系交易的稳定与公平，故需要结合相关租赁合同履行的具体情况个案分析。
4.1 商业物业租赁合同 商业物业的使用用途为经营、办公、生产等，租金很大程度上来源于经营所得，承租方很有可能因疫情影响导致无法承担高昂的租金，以下分情况讨论本次疫情对商业物业租赁合同租金的影响。
以本次新冠疫情为例，如政府明令暂停营业的相关行业，导致承租方无法继续使用相应租赁物业如房屋被强制隔离、店铺被强制停止关闭，论文认为对于该类商户而言，一般可以理解为不能实现合同目的，且合同目的的不能实现与不可抗力事件具有直接因果关系，承租方有权主张不可抗力，进而引起各项不可抗力法律所规定的法律效果，要求解除合同或退还相应租金。
对于政府政令公告内容中并未明确禁止其经营，只是要求强化管控措施的办公楼宇、宾馆饭店、影剧院等，严格意义上，在出租方可以继续提供租赁物业的情况下，承租方仍应继续履行租赁合同。但此种严格的管控措施肯定会给承租方造成严重的经济损失，客观上造成了与继续履行租赁合同相关的情况发生变化，且该变化程度重大，故在司法实践中，可以适用情势变更的规定，支持承租方要求减免部分租金或迟延缴纳租金的请求。
对于政府要求需持续经营的企业，如涉及保障城乡运行必需（供水、供电、油气、通讯、公共交通、环保、市政环卫等行业）、疫情防控必需（医疗器械、药品、防护用品生产运输和销售等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产、物流配送等行业）等相关企业。对于上述企业，疫情期间无论自行抑或是依政府要求保持正常运转，即使因疫情存在利润降低或成本开支过高的情形，均应当按照合同约定继续履行，不存在租金减免的协商空间。 4.2 住宅物业租赁合同
与租赁商业物业不同，住宅物业的租赁并非以盈利为目的，也不存在因市场变化而导致收入的增减，承租方所支付的租金属日常生活开支，住宅物业承租方并不能因使用租赁物业而直接产生收入。即使承租方因疫情原因无法返还所承租的房屋，也不应当认定存在对承租方明显不公平或者不能实现合同目的的情形，即使从承租方由于未使用租赁房屋而产生损失的角度来讲，该损失也无法达到“重大”程度。故对于住宅物业租赁合同，新冠疫情并不会对合同履行产生重大影响，应当按照合同的约定继续履行，承租方对此要求进行租金减免的请求不应得到支持。
综上所述，对于承租人诉请法院以情势变更原则或不可抗力原则要求减免租金，其要求能否得到支持，法官裁量的核心关键均在于应当从公平原则及维护市场正常交易运转的考量出发，尽量平衡租赁双方的权利义务，减少出现合同当事一方遭受重大损失，直接导致其无法继续存续、经营的情形，进而使各个行业能尽快恢复正常的经济发展与秩序。
【参考文献】
[1]君合法评.肺炎疫情等特殊时期租金减免的法律依据探讨和建议[EB/OL].http://www.junhe.com/legal-updates/1071,2020-2-2.
[2]王利明.情事变更制度若干问题探讨[J].法商研究,2019(05):34-35.
作者简介：胡东，任职于广东诺臣律师事务所，律师、高级合伙人。
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