房地产会计核算中存在的问题及解决策略研究
云南东陆资产评估有限公司，云南 ·昆明 650051
摘要：房子对于我们而言是生活中必不可少的物质，也是我们非常看重的资产之一。房子对国人的影响受历史传承文化的影响，在一定程度上与生活息息相关，和我们的生活水平高低关系紧密，是评估居民生活幸福的重要指数。所以，房地产会计核算工作的工作准则较之一般会计核算工作更为严格。
The house is an indispensable material for us and one of our most valued assets. The influence of the house on the people is influenced by the historical heritage and culture. To a certain extent, it is closely related to life, and closely related to our standard of living. It is an important index for evaluating the happiness of residents. Therefore, the working standards for real estate accounting work are more stringent than general accounting work.
real estate; accounting; problems; solutions
1 房地产行业中会计核算的作用
认真完成对房产建设单位的日常运作的财务核算工作，是房产企业财务会计的基本职能。根据“总——分”的结构，会计工作的目标即是根据房产企业总目标进行分解而出的。房产企业的发展动力在于企业内部不断变革与完善的管理上。要想在竞争激烈的市场上占据一席之地，科学、高效的管理模式是手段，降低各单位的经营成本是目标，房产企业自有建筑产品的质量和附加价值是核心竞争力，建筑产品的价格优势是竞争中抢先一步的先机。这样，房产企业才能在盈利的前提下，继续探索企业更为长久、健康的发展之道。依托财务会计的审计与核算，为房产企业提供全面、有效的运营参考系数和相关的价值商业的价值，从而为企业决策者出谋划策适时提供科学、全面的依据，有助于企业制定的大政方针具有科学合理性。
会计财务核算作为企业持续管理与发展的强有力工具，也是房地产企业目标管理的一个关键环节和重要组成部分，因此房地产企业的财务会计核算是否能够正常进行，对企业运营质量的好坏起着直接的影响，同时也影响管理者制定科学合理的经营政策。它呈现出的数据报表资料是企业发展的支撑之一，甚至能左右房产企业的战略部署。
2 会计核算在房产企业中的工作职责
2.1有关建筑材料的核算
在实施这一核算环节时，核算人员必须提前清点建筑所用材料，以及安排保管储备工作计划。并在此基础上，拟定购买建筑材料清单的相关款项和支付程序的核算方案。
2.2 有关固定资产的核算
及时修正固定资产的台账和有效介入固定总资产的核算是企业进行固定资产合算的目的，定时定向监督企业固有资产的流动变向，认真记载企业运行期间固有资产产生的耗损、贬值等档案记录。企业固有资产的系统管理，能有效促进实施健康的会计核算业务，以保证企业固有资产的有完整、正确的存量数据。
2.3 有关运行成本的核算
在核算企业运行资本时，包括详细拟定建设经营成本支付程序并在其运行过程中严格执行监督；仔细核算工程建设成本与开发成本，对企业建设运营成本进行调整、分拨和归类，并针对建设运营和开发两个结算项目进行评估和验算。
图1 成本核算主要流程
2.4 有关企业销售和利润的核算
作为会计核算的核心工作职责，为更好的核算营销利润会计人员要积极参与销售规划和利润目标的计划拟定。除此之外，会计人员要精确核算房产企业所售的现房总量和营业额，并算出影响国家缴纳的税额。事关这方面的业务，要特别注重财务明细表的修正与推算以此来严控建房资本的不合理投入，使得企业能最大限度盈利和创造可获利的条件。
3 房产行业会计核算现存的缺陷及解决措施
房产行业有别于其他行业的特殊性体现在会计核算内容的动态性、变化性大。房产企业资金流动量大，涉及的物料种类颇多，这些变动给核算工作增加极大的难度。因此，落实会计核算工作，促使房地产企业可持续稳定的发展。
3.1 会计核算科目繁杂及解决措施
所谓的房产会计项目是指系统分类房产企业经营运作或者会计核算内容，并编纂成相关的会计项目。然而，会计科目拟定采用的是会计领域内单独实行的方式，根据国家规章要求和会计行业规定的行业基准、系统的技术规范。会计科目能有效监督和控制会计业务运作，在房产企业中的会计项目拟定参考的是现行的会计记账相关规定，要求在每年年底结算当年所有的经营账目，并且要重新规划第二年的新年账目。现实的房产企业会计核算中，这项核算内容不完全符合房产企业的具体情况，意味着实行会计核算的难度大增，且有失会计核算结果的精确性。
在这种难度下，提高房产行业会计核算的精准度，房产企业要遵循实事求是的原则，从自身业务范围、工程建设与开发和企业自身管理等细则出发，核算企业的成本，房产公司会计部拟定的会计科目程序主要为两个方面：确定房产开发成本的因素；确定房屋开发和建设投入预算。
3.2 资产风险评估不足的应对
财务风险，指的是受经济市场中各种难以预料的不确定因素影响，使得各项财务活动经营过程中企业蒙受损失。在任何一个阶段中，当企业真正经营运作结果与预设定的运作目标有出入，显示不确定时，极易使得企业遭受不可预测的损失。对于房产企业而言，它的财务风险表现在于财务运行过程中出现较大的不利影响因素致使无法及时回笼资金，回报利益亏损，与预期设想出入甚远。这些风险包含可控风险和不可控风险：投融资、资金流动、信用、利率变化等可控风险，更甚至存在着诸多的不确定风险因素。在实际运营中，这些因素都必须进行充分的考虑与评估，降低风险造成的风险损失。另外，企业要建立健全风险管理信息评估机制，管理层要摆正思想认知，尽可能控制和预防风险危害。
3.3 收益不明朗及应对措施
由于房产行业存在特殊性，房子建设周期长，销售周期长，投资回报线长，一般房产企业会采用预先销售的营销策略。在实际的房产销售过程中，一些房产商会为了降低纳税支出，采取不当的做法，通过变动企业的实际运转资金，比如将已经收回的预付账款长期悬在预售房款的名目中，以此降低营业税。本质上确是相当不利于企业建立科学、财务制度的，属于一种异常的行为，体现出企业管理不负责的现象。面对这种情况，借助政府职能部门的监管工作，严格执行国家的行业监管准则。
3.4 健全会计核算管理制度
制度是会计工作人员工作的引领，只有强有力的制度支撑，才能规范会计人员工作行为，使会计人员能够按照制度、章程办事，进而增强会计核算工作质量。在新会计准则下，应重视制度的建设，以新会计准则为导向，细化、健全相关的会计核算管理制度，增强制度的可行性、科学性。基于不同的项目工作，其会计核算是不同的，这要求其制度管理也不同。房地产工作项目是一个庞大的系统，包含多个子系统，在制度构建中，应适当地进行调整，避免一个制度运用到多个项目体系中，应突显制度构建的针对性，进而促进会计核算的准确性。此外，制度的构建，应彰显人性化原则，人才是企业发展的原动力，是会计核算的有力支撑，以人性化制度开展的会计核算模式，增强了会计工作人员工作热情。
3.5 提升会计人员综合素养
在新会计准则下，会计工作人员需要面对新的工作环境、工作模式，并且运用新工作方法、工作思维来开展会计核算工作，因此，需要提升会计人员综合素养，使其能够更好地面对新的工作环境，进而提升会计核算质量。社会发展的今天，会计工作人员以往的工作模式、工作思维，已经不能够满足当前房地产发展需要，需要进行一定的改变。而新会计准则是迎合时代发展的需要，结合房地产发展特性而生成的。因此，会计人员应与时俱进，立足于新会计准则模式，对自身工作模式、工作方法进行变革，通过学习提升自身专业化能力与素养，进而使自己更好地胜任会计工作。
4 结语
综上所述，房产行业会计核算现存问题较多，有针对性地给出改善措施，对健全房地产会计核算有极其重要的意义。在不断完善的实践中，房地产企业会计核算会更趋成熟。
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