房产开发项目全过程造价咨询中的造价控制要点与对策
1．松阳县祥瑞置业有限公司，浙江 ·丽水 323400； 2．丽水市凯信建设工程有限公司，浙江 ·丽水 323400
摘要：房产开发建设过程中存在很多的风险因素，这对于工程造价管理提出更高的要求。为了保证项目整体效益目标的实现，采用全过程造价咨询管理有助于项目成本控制。论文对房产开发项目造价咨询要点展开分析，并结合实际探讨相应的提升对策。
Key Points and Countermeasures of Cost Control in Consulting the Whole Process Cost of Real Estate Development Projects
LUO Li-hua1, LEI Bo2
(1. Songyang County Xiangrui Real Estate Co., Ltd., Lishui, Zhejiang, 323400, China; 2. Lishui Kaixin Construction Engineering Co., Ltd., Lishui, Zhejiang, 323400, China)
There are many risk factors in the process of real estate development and construction, which puts forward higher requirements for project cost management. In order to ensure the realization of the overall benefit goal of the project, the whole process cost consultation management is helpful to the project cost control. This paper analyzes the key points of the cost consultation of the real estate development project, and discusses the corresponding promotion countermeasures combined with the reality.
关键词：房产开发；全过程；造价咨询；造价控制
Key words: real estate development; whole process; cost consultation; cost control
1 引言
建设项目全过程的跟踪服务可以对建筑的投资管理进行有效的监督，并且对建设施工整个过程之中的每一个环节以及资金的筹集和使用情况等做到良好的监督，进而有效防范徇私舞弊所导致的建设资金大量流失，为相关部门的建设施工提供重要的决策，让项目建设之中的制约机制得以有效形成，这样就可以实现对项目审计的风险管理。
2 房地产开发项目全过程工程造价控制的目的和意义
随着国家经济建设的不断发展和改革，对房地产行业本身的造价水平要求越来越高。国家在宏观调控和相应政策的基础上，要求房地产行业的盈利空间能够更加透明，目前其盈利空间与前几年相比，确实存在着相对下滑的趋势。为了保证房地产投资的利润能够最大化，房地产公司可谓绞尽脑汁，既需要满足国家宏观调控的要求，又要保证自身项目的合理运转，并高效率地提升房地产的投资收益。因此，全过程控制工程造价的项目投资和决策，成为房地产进行招标和投资考核的重要环节。
3 我国工程造价管理工程现状
3.1 缺乏整体性
缺乏整体性是目前造价管理工作开展进程中面对的主要问题。主要表现在两个方面：其一，造价咨询过程掌握明显缺失。由于缺乏对整个咨询服务全局意识，导致在开展造价控制时出现遗漏和疏忽。其二，造价管理因素缺乏整体性。从实践角度看，造价咨询过程中产生的信息之间存在着内在联系，但是如果不进行针对性分析，就可能会出现逻辑缺失情况，无法从整体角度出发加以考虑。
3.2 建设方项目管理活动缺乏集成整合、协同
在传统模式下，项目的各个参与方互相独立，大多从自身利益出发，独立完成各自的相关服务，因此导致项目在建设过程中产生诸多矛盾和冲突；同时，由于参与方各自为政，项目管理活动缺乏协同性和系统性，使得建设方无法从整体上把握投资进度、质量和造价，容易导致建设项目的管理效率低下。
3.3 工程进度及结算方面
首先是合同条款的问题，因为工程的招标时间和施工合同的签订时间有着一定的时间差，因此投标书中的一些工程清单和施工清单在计价方面就存在着比例失调的情况，合同条款之中很多费用如果按实结算就比较困难。其次是报价不平衡的问题，为了实现投资的节约，建设单位在校区之内提供了相应的场地以供堆放土方，同时将这三栋公寓楼基槽土方之中质量较好的土料运送到一千米以内的场地，以便后期的回填，这样就让土方购买的费用和运输的费用都得以有效降低。但是由于中标单位报价的不平衡，使得报价与项目的价款之间有着较大的偏差[1]。
4 房地产开发项目全过程造价控制策略
4.1 项目投资决策的造价控制
房地产项目的投资估算作为该阶段的重中之重，保证投资估算的科学性和准确性，为限额设计提供可靠的依据，才能够使房地产开发项目的效益目标真正能够达成。深入了解当地房地产的供需情况，对于政府政策予以分析，在造价控制方面尽可能地减少项目开发的盲目性，降低项目实施的风险，并且保证房地产企业的利益。比如，某房地产项目位于市郊，土地面积2000亩，容积率1.8，在项目初期投资的决策阶段，造价结算部门强调从项目的全寿命周期进行造价管理，注重组合式的风险管理，并且注重项目的总体目标，按照全寿命周期的步骤控制成本，其中最为重要的是开发成本、税费和期间成本，开发成本主要包含了土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费用、配套设施费用和建筑安装工程费用。
4.2 项目勘察、设计管理
第一，协助业主确定具有与项目匹配相应资质及能力的勘察单位；第二，拟定勘察任务书，说明工程类别、设计阶段、规模、建筑物特殊要求，要求提交勘察文件内容、技术要求等；第三，拟定各阶段设计任务书，明确表达设计意图、设计功能及设计要求；第四，拟定勘察、设计目标、协助业主组织勘察、设计招标、设计合同洽谈；第五，审查设计方案文件中涉及的技术经济指标，审查设计是否合理、美观、适用及便于实施；第六，参与设计方案优选，做好与政府部门、业主单位、设计单位的协调沟通工作；第七，审查设计文件是否满足设计任务书要求及合同约定；第八，审查设计文件是否按照图审意见进行修改；第九，审查设计深度是否达到要求，是否满足规范要求，新材料新技术是否适用及可靠；第十，及时组织设计相关的报建工作，完成方案审查、初步设计审查、施工图审查等[2]。
4.3 施工阶段
在施工阶段开展造价咨询的主要目的包括两个方面：首先，要对施工材料成本进行合理控制。通过造价咨询工作能够对整个项目实际情况进行充分掌握与了解，尤其是对于安全系数以及材料使用能够有一个更为深入的了解。在造价咨询之后对材料进行选择，能够保证工程质量符合前提下对成本进行有效控制。另外一个方面就是要对工程建设周期进行有效控制。全国造价咨询控制重点在于对整个过程进行控制，这是因为工程建设存在周期性，只有在周期内能够完成才能够保证最终效益得以实现。在开展全过程造价咨询时，应当更好的掌握市场发展动态，进而对施工进度进行合理控制，只有这样才能够最大程度上对经济效益进行提升。
4.4 项目竣工阶段的跟踪造价咨询服务
在项目竣工阶段的结算过程之中，施工单位素编制的结算书通常都有着比较多的多算和冒算情况，高套取费标准以及高套定额单价的现象也经常发生。所以在工程竣工这一阶段之中，更应该做好施工投资过程之中每一个方面因素的归纳总结以及整理等工作，这样才可以给项目的竣工结算提供更加完备的条件。因为项目施工阶段之中的造价跟踪审计是在过程控制这一范围之中，所以各个环节的控制点工程计算、签证、索赔以及变更等都应该在项目工程竣工的阶段之中重新进行核定，并对其重新进行归集和汇总。
5 提升全过程造价咨询的有效策略
5.1 适时优化内部业务承接和管理
综合性的工程咨询机构里面存在较多的科室，其中包括咨询工作，也包括对于市场的开拓。这种形式可以有效地应对服务周期比较短、收费较低的项目开发工作。不过全过程的工程咨询服务，主要应对服务周期比较长、合同金额较大的项目，在前期阶段主要包括对市场开拓人员的跟踪服务。
5.2 加大对专业人才的培训
建立对总咨询师及项目负责人的培养机制和考量机制。设置优胜劣汰制度，向工作中业绩突出的人才倾斜，淘汰在工程咨询中弄虚作假、违反职业道德的从业者。为大型骨干咨询企业储备专业人才，从试点地区和企业入手，以点带面，推动全国全过程工程咨询服务广泛应用[3]。
5.3 项目全过程跟踪造价咨询服务组织机构的建立
项目全过程跟踪造价咨询服务的负责人一定要具有一专多能的实力，不仅能够做好项目全过程造价的全面控制，同时也应该具备良好的组织能力以及领导能力，造价咨询的团队可以对项目的设计、招投标、管理等方面的造价做到全面的掌握与控制，在主要的阶段性工作之中，参与的人员不需要全程驻场。所以，可以将项目全过程跟踪造价咨询服务的团队按照驻场团队以及后方的支援团队来进行划分，后方的支援团队之中有造价人员、设计人员等。在造价咨询团队之中，所有的工作人员都应该具备项目全过程跟踪造价咨询服务的理念与意识，不断完善自身的业务知识与能力。
6 结语
综上，在项目建设施工的过程之中，项目全过程跟踪造价咨询服务可以让资金得到合理的控制，让工程的合法权益得以良好维护，让项目建设管理之中存在的漏洞得以有效完善。这对于项目投资效益的提升以及项目建设质量的保障都有着至关重要的作用。
【参考文献】
[1]卜丽静.工程造价咨询在建设项目全过程管理中的运用[J].山东工业技术,2019(19):96.
[2]段斌.工程造价咨询对控制工程造价的影响要点[J].工程建设与设计,2019(11):292-294.
[3]杜海霞.房屋建筑安装工程造价咨询工作的过程跟踪及结算审核[J].建材与装饰,2019(16):218.
